Как правильно выбрать земельный участок для строительства дома (личный опыт)

Покупка земли — очень важный этап на пути к своему дому. В этом вопросе торопится не стоит. Тщательно изучите рынок предложений, не жалейте времени на просмотр в живую, обязательно привлекайте на помощь специалистов (строителей, юристов). В этой статья я постарался рассказать о всех главных аспектах при выборе земли.

Дом

Чтобы покупка была выгодной, постарайтесь учесть все требования и правила, указанные в данной статье. Итак, давайте рассмотрим как же грамотно выбрать участок для строительства загородного дома?

Выбирать земельный участок лучше всего весной

  • Видно сухой он или нет;
  • Какая на нем почва;
  • Погодные условия позволяют сразу приступить к стройке;
  • Без листвы удобно убрать лишние деревья и кустарники;
  • Можно разбить небольшой огород.

А покупать лучше всего зимой (в нестроительный сезон, как правило, цена на землю падает).

Но покупая участок, заваленный снегом, вы получаете «кота в мешке» и весной вас может ждать не всегда приятный сюрприз.

  • Перед покупкой поищите информацию о местности и отзывы в интернете. Во многих поселках есть своя группа в социальных сетях, где обсуждаются насущные проблемы и можно задать любой вопрос.
  • Насторожитесь, если никто рядом не строится.
  • Обязательно пообщайтесь с соседями, если таковые имеются. Расспросите про владельцев земли бывших и настоящих, есть ли сложности с дорогами, есть ли у них дети, животные (вечно лающий пес и домашний скот – могут сильно потрепать вам нервы), спросите, где они берут воду, какой у них фундамент и т.п. Да просто пообщайтесь и посмотрите какие они люди. Поверьте, они могут рассказать вам гораздо больше ценной информации, чем продавец земли.
  • Посмотрите на карте со спутника местность, сразу увидите, где что расположено: лес, водоемы, даже что есть за забором у соседей.

карта со спутника

Площадь участка

Рекомендуемое соотношение между домом и площадью участка должно быть 1:10.

Например, на участке в 10 соток, можно строить дом площадью 100 кв.м. Это правило соблюдать необязательно. Например, двухэтажный дом 150 квадратов можно расположить и на участке 10 соток.

Если вы планируете построить дом для постоянного проживания, то лучше рассматривать участки площадью от 10 соток.

Когда участок большой:

Плюс — без труда можно разместить кучу построек (баня, гараж, беседка, огород и прочее).

Минус — придется потратиться на забор, или ландшафтный дизайн, да и ухаживать за большой территорией сложнее.

Расположение

  • Удобно, если участок находится в черте города или на небольшом расстоянии от него (5-15 км.). Соответственно и цена на такие участки выше.
  • Если у вас нет личного транспорта, то лучше искать участок поближе к остановке общественного транспорта.
  • Подумайте о расположении дома на участке по частям света: чтобы иметь возможность построить дом с вашими предпочтениями, относительно движения солнца. Например, расположить дом так, чтобы просыпаться в спальне с первыми лучами солнца.

Рельеф и форма

Прямой участок, или с уклоном, это дело вкуса. Сложный рельеф участка (сильный уклон, перепады, нестандартная форма типа треугольника или буквы г, слишком узкий или длинный) — существенно повысит затраты на фундамент и может повлиять на климатические условия проживания (например, участок в низине может подтоплять весной, на горе — придется защищаться от ветра).

Рельеф участка

Лучше всего выбирать участок правильной формы (квадрат, прямоугольник), ровный или с небольшим уклоном.

Посоветуйтесь со строителями, привезите их на участок. Можно нанять за небольшую плату специалиста, который в назначенный день съездит с вами на просмотр земли и даст ценные рекомендации.

Дорога и подъездные пути

В России две беды: соседи и дороги…

Очень важно (особенно для постоянного проживания) — наличие хороших подъездных дорог. Даже, если вы покупаете дом для дачи и будете приезжать только в теплое время года, состояние дороги должно быть хорошим. Лучше выбор сделать в пользу дороги с щебеночным и гравийным покрытием.

Дорога

Дорога должна быть уже на момент покупки, а не в обещаниях продавца.

  • Обязательно, уточните, кому принадлежит дорога. Отлично, если она стоит на балансе у администрации.  Муниципальное обслуживание дорог означает что, если есть постоянно проживающие люди с местной пропиской, дороги будут чистить от снега и проезд будет круглый год.
  • Посмотрите, есть ли возможность заезда на участок для строительной техники.
  • Большим плюсом будет наличие нескольких выездных путей с территории.

Инфраструктура

  • Уточните, где находятся: больница (медпункт), магазины, школа, детский сад, почта, и т.д., удобно ли вам будет до них добираться (особенно актуально, если у вас нет автомобиля и есть дети).
  • Узнайте, есть ли возможность подключения интернет услуг, или хотя бы убедитесь, что здесь ловит сотовая связь.

Экология

  • Поблизости не должно быть промышленных объектов, вредных производств, ЛЭП, ж/д путей, аэропорта, автотрасс, болот, очистных сооружений, мусорных свалок, животноводческих ферм, мест большого скопления людей (пляж, места проведения массовых мероприятий). Уточните не является ли данная земля экологически охранной зоной, заповедником.
  • Если рядом есть водоем и зеленые насаждения – это конечно красиво, но весной ваш участок может подтопить, а в летний период будет очень много москитов. Близость воды также увеличит затраты на дренажную систему и автономную канализацию.

Геодезические условия

Узнайте тип грунта и глубину залегания подземных вод — эти данные понадобятся при выборе типа фундамента, устройстве канализации, скважины или колодца. Для начала расспросите об этом у соседей и у продавца земли.

В идеале провести геологические изыскания, это дело хоть и затратное, но очень важное и полезное!

геология

Если продавец не против, попробуйте самостоятельно определить тип грунта и уровень подземных вод. С помощью ручного бура можно сделать в нескольких местах ямки — чем глубже, тем лучше, и посмотреть состав почвы и появилась ли в ямках вода.

Избегайте болотистой местности и глинистых грунтов. Глина может послужить замком для отвода воды, у  вас всегда будет переполнена канализация, а в весенний период будет сыро на участке.

Коммуникации

  • Отлично, если есть возможность подключения к центральным коммуникациям: водо и газоснабжению, канализации, электричеству, отоплению, вывозу мусора. Но, как правило, это означает, что участок находится в черте города и его стоимость высока.
  • Главное, что бы было подведено (или возможность подведения) электричество и газ, все остальное (канализацию и воду) вы сможете провести сами.

Помните, если рядом проходит газопровод, это еще не значит, что у вас будет газ. Да и наличие электрических столбов вблизи еще не говорит о том, что можно подвести электроэнергию.

Если к участку не подведено электричество, уточните у энергетической компании, которая обслуживает данную местность, о возможности, сроках подключения и выделяемой мощности. Обычно, для загородного дома достаточно 15-30 кВт.

Тип земли

В документах у продавца обязательно должно быть указано целевое назначение земли.

Для постройки частного дома подходят два типа земель ИЖС и СНТ.

СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество

снт

 
                                 Плюсы                                    Минусы
Цена ниже примерно на 30 % от цены на ИЖС Участок является частью товарищества, в которое придется вступить и присутствовать на всех собраниях и платить паевые взносы, расходы на обслуживание
Есть электричество и дорога Подъездные пути часто отсутствуют в зимний период
Общая территория обнесена забором Далеко инфраструктура
Как правило, рядом есть остановка общественного транспорта Низкое ограничение предоставляемой мощности в электроснабжении
Налоги на СНТ ниже, чем на ИЖС Для решения многих вопросов вам потребуется согласие всех членов товарищества
Качество земли пригодно для ведения садово-огородной деятельности Сложный процесс оформления прописки
Неважно какой капитальный дом вами построен, в документах он будет записан как дачный домик
Низкая оценка стоимости жилья при продаже

 

ИЖС — Индивидуальное жилищное строительствоижс

                         Плюсы                               Минусы
Участок земли является частной собственность — полная свобода действий Цена дороже в отличии от других форм земли
Расходы только: налог на имущество и коммунальные платежи Необходимо получить разрешение на строительство и соблюдать нормы строительства, введение в эксплуатацию, много бумажной волокиты с государственными инстанциями.
При регистрации жилого дома, присваивается адрес и возможна полноценная прописка всех членов семьи
Больше возможность и вероятность подключения к газу
Выделяется достаточная мощность для потребления электроэнергии
Находятся на территории населенных пунктов, что гарантирует близость инфраструктуры.
Предназначена для строительства домов с круглогодичным проживанием
Принимается под залог в банке, проще вернуть налоговый вычет за строительство загородного дома
Возможность строительства дома до 3 этажей

Если вы решили строить загородный дом для постоянного проживания, лучше сделать выбор в пользу ИЖС!

Юридические аспекты

Познакомьтесь лично с собственником и проверьте у него паспорт.

Основные документы при покупке участка

Обязательно требуйте подлинники документов:

  • Документ о регистрации права собственности на объект недвижимости, с 2018 года его заменяет выписка  из ЕГРП;
  • Документ, удостоверяющий права собственника (договоры купли-продажи, дарения, наследования). Уточните, какой вид владения участком: собственность или долгосрочная аренда. Чтобы избежать проблем, с покупкой арендной земли лучше не связываться;
  • Кадастровый паспорт, в нем указана дата постановки на учет, категория земель (например, ИЖС), кадастровый номер участка (он должен быть одинаковым во всех документах), площадь участка, если участок размежеван в документе будет план-схема участка.

Проверить наличие межевания участка можно и самостоятельно. Заходим на ресурс публичной кадастровой палаты (rospeestr.ru), вводим в поисковую строку кадастровый номер или адрес участка. На загрузившейся карте будет виден участок, его план и четкое расположение относительно соседних участков. Если участок не размежеван, то в его описании появится надпись «без координат границ».

  • Если собственник женат, замужем, должно быть письменное согласие супруга(ги) на продажу земли;
  • Если один из владельцев несовершеннолетний гражданин, у продавца должно быть наличие разрешения от органов опеки на данную сделку.
  • Дополнительно можно попросить документ, подтверждающий отсутствие построек на участке.
  • Проверьте, не участвует ли данная земля в судебных разбирательствах, имеет ли обременения.

Если все документы в порядке, то можно оформлять договор купли-продажи земли, а затем и регистрировать участок в свою собственность.

Если есть хоть малейшие сомнения, закажите выписку из ЕГРН (сведения о собственнике земельного участка), и обязательно обратитесь к юристу!!!

Ура, теперь вы владелец своей земли!

Получив документ о собственности на землю, сразу обратитесь к электрикам с заявлением на установку электроснабжения. Потому что сроки на установку столба и щитового узла могут тянуться от 6 месяцев.

Если есть возможность подключения других центральных сетей — водопровода, канализации, газопровода, оформите разрешение на подключение и к этим сетям.

Владельцы сетей заключат с Вами договор и выдадут технические условия для присоединения дома к сети, требования которых необходимо учесть в проекте.

Конечно, найти идеальный участок, удовлетворяющий всем требованиям очень сложно. Но основные моменты все-таки стоит учесть!

1.   По форме —квадрат, прямоугольник, не сильно широкий и не длинный

2.   По размеру — от 10 соток,

3.   Участок должен быть размежеван и иметь четкие границы

4.   Расположен на равнине или с небольшим уклоном.

5.   Невысокий уровень грунтовых вод, почва лучше песчаная и супесчаная.

6.   Назначение земли — ИЖС

7.   Отлично, если есть газ!

8.   Наличие электричества не менее 15 КВт

9.   Недалеко от города. Наличие магазина, школы, больницы в удобной доступности.

10.  Наличие круглогодичных подъездных путей.

11. Экологически чистая местность, с приятными соседями!

Все остальное дело вкуса!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.